Cómo comprar una casa en Costa Rica siendo ciudadano estadounidense

La respuesta corta

Un ciudadano estadounidense compra una casa en Costa Rica igual que un costarricense. Firma una opción de compra-venta, deposita un adelanto en una cuenta de escrow regulada, pide a su propio abogado un estudio registral en el Registro Nacional, cierra ante un notario público y el notario inscribe la nueva escritura. Presupueste aproximadamente entre 3,5% y 4% del precio en gastos de cierre y cuente con 30 a 90 días desde la oferta hasta el título inscrito.

Lo que cambia respecto a Estados Unidos es dónde está el riesgo. El proceso de compra es sólido. Los puntos débiles son todo lo que lo rodea: en quién confía, qué verifica y de qué está hecha realmente la casa.

¿Puede un ciudadano estadounidense comprar una propiedad en Costa Rica?

Sí. El artículo 19 de la Constitución Política otorga a los extranjeros los mismos derechos individuales que a los costarricenses, y el artículo 45 protege la propiedad privada. Puede tener terrenos y construcciones inscritos a su propio nombre. No necesita residencia, ni una cuenta bancaria local para ser dueño, ni un socio costarricense. Un turista puede cerrar la compra.

Hay tres límites reales:

• La zona marítimo terrestre. Los primeros 200 metros desde la línea de pleamar ordinaria no son terreno inscrito. Se explica más abajo, y es el único ámbito donde los compradores estadounidenses compran con más frecuencia algo distinto de lo que creen.
• Territorios indígenas. Las personas no indígenas no pueden ser dueñas de terrenos dentro de ellos. Esto ha tomado por sorpresa a compradores en la Zona Sur.
• Zonas fronterizas. Los terrenos a menos de 2 km de las fronteras terrestres con Nicaragua y Panamá están sujetos a reglas especiales de terrenos del Estado. Rara vez aparece en compras residenciales, pero no es un lugar para comprar sin asesoría específica.

Comprar no le da residencia. Si piensa vivir aquí, las categorías de residencia de la Ley 9996 (pensionado, rentista, inversionista) son un trámite aparte. Explicamos lo que cuesta mudarse en nuestra guía de construcción para estadounidenses.

La compra, paso a paso

1. Defina primero el presupuesto. El precio, más entre 3,5% y 4% de gastos de cierre, más lo que la casa necesite para cumplir su estándar. En la costa, las casas más antiguas suelen necesitar techo nuevo, instalación eléctrica nueva o reparaciones por humedad y comején. Una reserva realista para remodelación es parte del precio.
2. Contrate a su propio abogado antes de hacer una oferta. Elija a alguien independiente del vendedor y del agente. En Costa Rica los agentes de bienes raíces no tienen licencia, no existe un MLS nacional completo y la misma casa puede estar anunciada a precios distintos por agentes distintos. Su abogado es la única persona de la transacción que trabaja solo para usted.
3. Firme una opción de compra-venta y deposite en escrow. La opción de compra-venta fija el precio, el depósito (por lo general alrededor del 10%), el plazo de debida diligencia, la fecha de cierre, quién paga cada gasto de cierre y qué pasa con el depósito si el título o la inspección no salen bien. El depósito va a una empresa de escrow inscrita ante la SUGEF, el supervisor financiero, nunca directamente al vendedor ni al agente.
4. Haga el estudio registral y las revisiones municipales. Su abogado obtiene la información registral y el plano catastrado, y revisa gravámenes, hipotecas, servidumbres, anotaciones y demandas. Usted o su constructora revisan en la municipalidad la zonificación, el agua y los permisos. Los detalles están en la siguiente sección.
5. Inspeccione la casa y el lote. En Costa Rica no existe una profesión estándar de inspección de viviendas. Contrate a un ingeniero o a una constructora para revisar la estructura, el techo, la instalación eléctrica, el drenaje, el tanque séptico y la humedad. Más abajo está lo que revisamos.
6. Cierre ante un notario público. El notario redacta la escritura de traspaso, verifica las identidades y la facultad del vendedor para vender, y ambas partes firman. El escrow libera los fondos. Si no puede estar en el país, puede firmar mediante un poder; el poder debe otorgarse ante notario y apostillarse en Estados Unidos.
7. Inscriba la escritura y organice la propiedad. El notario presenta la escritura en el Registro Nacional. Usted pasa a ser el dueño registral cuando se inscribe, normalmente en pocas semanas. Después: afíliese al servicio de alertas del Registro, inscríbase en la municipalidad para el impuesto sobre bienes inmuebles, traspase a su nombre los servicios de agua y luz, y deje a alguien a cargo de la propiedad cuando no esté.

Debida diligencia legal y registral

Costa Rica tiene un registro de la propiedad público y digital. Es una ventaja real: puede consultar la información legal de cualquier propiedad inscrita. Los riesgos están en lo que el registro no muestra y en el fraude dirigido a propietarios que no están en el país.

• Folio real. La información registral del inmueble. Muestra el dueño, el área, los gravámenes, las hipotecas, las servidumbres y las anotaciones pendientes. Confirme que el vendedor es el dueño registral o que tiene facultades documentadas para firmar por la sociedad dueña.
• Plano catastrado. El plano de agrimensura inscrito. Debe coincidir con el folio real y con las cercas en el terreno. Las diferencias son comunes en lotes rurales antiguos y requieren un topógrafo.
• Uso de suelo. El certificado municipal de uso de suelo. Indica qué se puede construir o ampliar. Si piensa ampliar o remodelar, obténgalo antes de firmar. Nuestro equipo de arquitectura y permisos los tramita para los clientes como parte de la rutina.
• Permisos de lo construido. Verifique que la casa y cualquier ampliación tengan permiso. La construcción sin permiso es común y puede bloquear permisos futuros.
• Agua. Confirme una conexión activa o una carta de disponibilidad por escrito del AyA o de la ASADA local. En partes de Guanacaste y de la península de Nicoya, el agua es la razón más común por la que se cae una compra.
• Impuestos municipales y servicios. Confirme que el impuesto sobre bienes inmuebles, el impuesto a las casas de lujo cuando aplique y los recibos de servicios estén al día. Las deudas pueden seguir a la propiedad.
• Vendedor que es una sociedad. Si una sociedad es dueña de la casa, su abogado debe revisar la situación de la sociedad, las facultades de sus representantes y sus deudas. Comprar las acciones de una sociedad es una transacción distinta, con riesgos distintos, a comprar la propiedad.
• Ocupantes. Visite la propiedad. Quienes ocupan un terreno por largo tiempo pueden adquirir derechos. Una consulta al Registro no muestra quién vive en él.

Algunos proveedores ofrecen seguro de título, pero no es lo habitual y no reemplaza el estudio registral. Los juicios aquí suelen durar cinco años o más. La protección real es hacer las revisiones antes de firmar.

Lo que revisa una constructora antes de que usted compre

Aquí es donde entramos nosotros, y donde la mayoría de los compradores estadounidenses invierte de menos. Las casas aquí fallan de maneras distintas a las de Estados Unidos, porque las amenazas son los terremotos, las lluvias fuertes, la humedad y el comején, no las heladas.

Los recorridos suelen producir además un estimado de remodelación. Las cocinas y los baños son los primeros proyectos más comunes de los compradores estadounidenses. Los cotizamos por medio de nuestros servicios de remodelación de cocinas y remodelación de baños. Si quiere ver el resultado terminado antes de comprometerse, se puede hacer un render 3D de los cambios propuestos durante el plazo de debida diligencia.

Gastos de cierre e impuestos posteriores

Cuando ya es suya

El impuesto sobre bienes inmuebles es del 0,25% anual del valor registrado y se paga a la municipalidad. Si el valor de la construcción supera el umbral del impuesto a las casas de lujo (unos ₡143 millones para 2026), también se debe pagar el impuesto solidario, con declaración y pago a más tardar el 15 de enero. Alquilar la casa genera impuesto costarricense sobre las rentas, y venderla después puede generar impuesto sobre las ganancias de capital. La guía de costos los explica con más detalle.

Como ciudadano estadounidense, usted tributa sobre su renta mundial. Una casa a su nombre no es por sí misma una partida del FBAR, pero una cuenta bancaria costarricense de más de $10 000 sí lo es, y una sociedad costarricense trae sus propias declaraciones en Estados Unidos. Busque asesoría tributaria estadounidense antes de estructurar la compra, no en su próxima declaración.

¿A su nombre o de una sociedad?

Durante años el consejo habitual era comprar por medio de una sociedad costarricense (una S.A. o una S.R.L.). Hoy es una decisión real, con costos en ambos lados.

Cómo pagarla

La mayoría de los compradores estadounidenses paga de contado. Las hipotecas de bancos locales existen, pero por lo general exigen residencia, historial crediticio local, una prima alta y tasas más altas que en Estados Unidos. Las alternativas comunes son un préstamo o una línea de crédito sobre el valor de una vivienda en Estados Unidos, vender activos en Estados Unidos o el financiamiento del vendedor garantizado con una hipoteca inscrita sobre la propiedad.

Traer dinero implica controles contra el lavado de dinero. Los bancos y las empresas de escrow le preguntarán de dónde vienen los fondos, así que conserve estados de cuenta que permitan rastrearlos. Transfiera al escrow, nunca a una persona. Decida pronto si va a mantener dólares o colones: las propiedades suelen cotizarse en dólares, pero las remodelaciones y la construcción se cotizan mayormente en colones. La trampa del colón explica por qué eso importa.

Propiedades frente al mar y la zona marítimo terrestre

La Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre (Ley 6043) regula los 200 metros tierra adentro desde la línea de pleamar ordinaria:

• Los primeros 50 metros son zona pública. Nadie puede ser dueño de ellos ni construir allí.
• Los 150 metros siguientes son terreno del Estado, disponible solo como concesión municipal por un plazo y un uso definidos. No es un título de propiedad. Los extranjeros que no han sido residentes durante cinco años no pueden tener una concesión, y tampoco las sociedades con más del 50% de capital extranjero.

Por eso, una “casa frente al mar en venta” muchas veces es una concesión y no una propiedad inscrita. Su abogado debe determinar cuál es antes de que usted firme cualquier cosa. El terreno inscrito justo detrás de la zona es la ruta normal para los compradores estadounidenses que quieren estar cerca del mar. Los mercados costeros como Carrillo, Santa Cruz y la península de Nicoya manejan cada uno de forma distinta las concesiones, el agua y los permisos. Nuestra guía de zonas los explica cantón por cantón.

¿Comprar, remodelar o construir?

Comprar tiene más sentido en mercados de reventa amplios como Escazú, Santa Ana y Belén, cuando quiere mudarse pronto o cuando su presupuesto total es menor a unos $350 000. Remodelar tiene sentido cuando la estructura y el título están en orden y solo los acabados están desactualizados. Construir tiene sentido cuando quiere un sitio específico, los estándares sísmicos y tropicales actuales, o cuando todas las casas que visita necesitan de todos modos una inversión de seis cifras.

Si en cambio va a comprar un lote, aplican las mismas revisiones del título, más la pendiente, el acceso y el agua. Nuestro análisis completo de lo que le cuesta a un estadounidense construir cubre a fondo los rangos por pie cuadrado, los permisos y la decisión entre construir o comprar. Para ver cómo se hace el trabajo, lea cómo construimos o vea los proyectos terminados.

Compre lo que compre, una propiedad vacía atrae problemas. Los dueños que pasan meses fuera suelen agregar seguridad perimetral. Vea nuestro servicio de portones y cercas, y coordine con alguien local para que revise la casa.

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